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Archive for juin, 2012

Achat fond de commerce Miami

Achat fond de commerce Miami

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Vous êtes prêt à reprendre un fond de commerce à Miami. Avant de franchir cette étape, voici les conseils pratiques indispensables à la réalisation de votre projet.

Reprendre un fonds de commerce à Miami nécessite un certain nombre de formalités. Mais la réussite de la transaction passe d’abord et avant tout par une bonne évaluation du fonds.
Pour estimer la valeur d’un fond de commerce Miami, plusieurs éléments sont à prendre en considération.

Les critères d’évaluation de la valeur d’un fonds de commerce a Miami

La clientèle

Elle constitue l’élément essentiel du fonds de commerce. Sans elle, ce dernier n’existe pas. À vous de vous renseigner sur sa nature, ses caractéristiques. Déplacez-vous pour l’observer. Vérifier si elle est attachée au commerce ou au commerçant ! Vous saurez ainsi si elle est seulement attirée par l’emplacement, et si elle peut s’adapter au changement de propriétaire.

Le nom commercial

Le nom commercial se transmet avec le fonds de commerce, à moins qu’il ne soit expressément exclu dans l’acte. S’il est transmis avec le fonds, l’acheteur a le droit d’user de ce nom mais il doit avertir qu’il l’utilise en tant que « successeur » du vendeur.

L’emplacement

La situation du local est décisive. Elle constitue une garantie sur la rentabilité de votre future exploitation. Vous prendrez notamment en considération :

*le quartier

*la situation du fonds de commerce. A Miami La rentabilité peut en effet varier d’un trottoir à l’autre .

*les possibilités de stationnement .

*la situation du commerce par rapport aux centres commerciaux.

Pensez aussi à vous renseigner sur les éventuels projets commerciaux de Miami. L’état des locaux L’état d’entretien des locaux entre dans la détermination de la valeur du fonds de commerce. Vérifiez l’état extérieur et intérieur des locaux.

Les conditions du bail

La durée et le prix du bail restant à courir constituent un élément essentiel pour l’appréciation de la valeur du fond de commerce. Un bail qui vient d’être renouvelé lui confère une valeur plus importante.
La cession du fonds de commerce pendant la dernière période triennale du bail ne fait pas échec au droit au renouvellement de l’acquéreur du fonds. Peu importe que ce même fonds ait changé de propriétaire durant cette période.
Autre point important à vérifier : est-ce un bail tous commerces ou non ? Un contrat peut limiter la destination du local à une seule activité (épicerie par exemple), ou laisser le choix de toute autre activité. Dans tous les cas, ne signez jamais un bail sans avoir lu et compris l’ensemble des clauses y figurant.

Évaluation comptable du fonds de commerce

Il est essentiel de vous assurer que l’affaire est rentable ou pour le moins soit susceptible de le devenir. Il existe pour cela une méthode couramment utilisé aux USA :

l’évaluation du prix de vente par le bénéfice annuel moyen. Cette méthode, qui est la plus pratiquée, consiste à examiner la comptabilité des trois derniers exercices afin de calculer le bénéfice annuel moyen. À ce dernier, vous appliquez un pourcentage déterminé à partir de l’observation du marché des commerces similaires. Des revues professionnelles publient les barèmes propres à chaque profession. Prenons un exemple, pour un achat restaurant Miami, le prix du fonds de commerce est estimé entre 2,5 et 3% du bénéfice annuel moyen;

La négociation

Lors de votre négociation avec le vendeur, vous argumenterez pour fixer le juste prix.

 

Laurent Isorez – Commerces Miami/Grand Realty ofAmerica
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Petits Immeubles de Rapport a vendre a Miami et Miami Beach

POURQUOI INVESTIR DANS UN IMMEUBLE ? Pour assurer ses vieux jours, avec la baisse programmée des pensions de retraite et la hausse inéluctable de la durée de cotisation dans les années à venir. En choisissant l’acquisition d’un immeuble, les investisseurs assurent ainsi une rente locative à durée indéterminée et leur permettent également de se constituer un patrimoine personnel.

Et pourquoi pas ? Investir dans des immeubles entiers semble pour beaucoup un rêve inaccessible pour la simple et bonne raison que peu de monde franchit le pas. Mais en agissant ainsi, il faut réaliser que ce type d’investissement est plus rentable et donc vous demande un effort bien moindre, à montant égal, que pour un appartement isolé.

« Un prix au m² plus faible grâce au PRIX DE GROS »
Le premier avantage à investir dans un immeuble complet est de profiter d’un PRIX DE GROS.
L’achat d’un immeuble de plusieurs appartements est bien moins cher que plusieurs appartements achetés séparément.
« Un prix plus facilement négociable »
Un autre atout de taille, la négociation ! Qui achète des immeubles ? Seulement les investisseurs ! Vous n’êtes donc plus en concurrence avec les particuliers qui cherchent à acheter pour se loger et donc le prix s’en ressent.

« Une gestion locative plus efficace »
La gestion locative est plus efficace, car les logements sont concentrés dans le même lieu, plus besoin de parcourir des kilomètres pour gérer des logements distants. D’autre part, les conflits entre locataires (bruit, gestion des poubelles, etc.…) sont plus simples à gérer, car vous êtes responsable de tout l’immeuble et il n’est pas nécessaire de faire des courriers aux autres propriétaires.

« Pas de copropriété à gérer »
Pas de réunions interminables où personne n’est d’accord, vous seul décidez des travaux à réaliser et choisissez les matériaux, les prestations. Plus besoin de syndic, beaucoup de temps et d’effort économisés.

« SE POSITIONNER DIFFÉREMMENT »
Vous l’aurez compris, l’objectif de cet article est de se positionner de façon différente par rapport aux autres investisseurs dans immobilier. Investir dans les immeubles semble plus complexe et pourtant c’est le moyen le plus sûr et efficace de générer des revenus importants à vie.
D’un point de vue patrimonial, il est également plus intéressant d’acheter des immeubles, car de cette manière, vous constituez un patrimoine immobilier plus rapidement et en mettant de l’énergie dans un seul projet au lieu de mettre de l’énergie sur 4 ou 5 projets successifs.

Autres intérêts :
Sous certaines conditions, la gestion locative d’un ou de plusieurs immeubles peut vous permettre d’obtenir un visa d’investisseur et le droit de résider aux USA.

Et la sortie ?
En optimisant la rentabilité locative de votre immeuble, vous pourrez ainsi augmenter son prix de vente ou tout simplement créer une copropriété pour revendre chaque appartement séparément et dégager un bénéfice.

Depuis 1979 VR Business Brokers a crée des liens très privilégiés a Miami et le sud de la Floride avec des promoteurs d’immobilier ainsi que de nombreux propriétaires d’immeubles de toutes tailles. Ces relations de longue date nous permet d’avoir également une liste d’opportunités de propriétés qui ne sont pas officiellement à la vente. Nous sommes certainement les plus expérimenté et de loin pour la recherche, la gestion locative et la vente d’immeubles de rapport.

 

Laurent Isorez – VR Miami commerce
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